Umowa dzierżawy jest uregulowana przepisami art. 693-709 KC. W myśl tych przepisów umowa dzierżawy zobowiązuje wydzierżawiającego do oddania dzierżawcy, celem używania, przedmiotu dzierżawy (rzeczy lub prawa) na czas oznaczony lub nie oznaczony, z prawem pobierania pożytków jakie przedmiot ten może przynosić, a dzierżawcę zobowiązuje do świadczenia czynszu. Dzierżawa uregulowana została jako odmiana umowy najmu, co znajduje wyraz w dyspozycji art. 694 KC, że „do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem artykułów poniższych”.
Podstawowe różnice pomiędzy najmem a dzierżawą polegają przede wszystkim na tym, że:

-    przedmiotem dzierżawy może być tylko rzecz przynosząca z natury swej lub przeznaczenia pożytki,
-    przedmiotem dzierżawy mogą być nie tylko rzeczy, lecz również prawa, których wykonywanie przynosi pożytki,
-    czynsz za dzierżawę może być oznaczony nie tylko pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju, lecz także w ułamkowej części pożytków.

Tak jak w umowach najmu, strony zawierajęce umowę dzierżawy mogą w umowie dowolnie ustalać czas jej trwania, podając stosowny okres lub zawierając umowę na czas nie oznaczony. Jednakże, zgodnie z art. 695 § 1 KC, „dzierżawę zawartą, na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nie oznaczony”. Zgodnie z treścią art. 695 § 2 KC przyznano dzierżawcy nieruchomości rolnej prawo pierwokupu w razie sprzedaży tej nieruchomości, jeżeli umowa dzierżawy zawarta była na okres dłuższy niż trzy lata lub trwała faktycznie przez okres co najmniej dziesięciu lat.
W umowie dzierżawy strony mogą swobodnie, zgodnie z ich wolą określić rodzaj i wysokość czynszu, a także terminy świadczenia tych należności. Jak już wyżej zostało zaznaczone, czynsz za dzierżawę może być oznaczony zarówno w pieniądzach jak i świadczeniach innego rodzaju, a także częściowo w pieniądzach a częściowo w świadczeniach innego rodzaju. Może to być również świadczenie czynszowe określone jako część pożytków z przedmiotu dzierżawy. Jeśli strony w umowie nie określą terminu płatności czynszu, to zgodnie z art. 699 KC „czynsz jest płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, a w braku takiego zwyczaju półrocznie z dołu”. Dzierżawca może być w umowie zobowiązany, oprócz płacenia czynszu, do ponoszenia świadczeń dodatkowych, np. opłacenia podatków i innych kosztów związanych z posiadaniem przedmiotu dzierżawy. Strony mogą w umowie określić zgodnie ze swą wolą sposób i termin rozwiązania stosunku dzierżawy.
Zgodnie z art. 704 KC „w braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu roinego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego”. Umowa może być rozwiązana w każdym czasie na podstawie zgodnego porozumienia stron. Ponadto w określonych warunkach każda ze stron może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia.
Przypadki takie określone są np. w art. 698 i 703 KC. Sposób wykonywania dzierżawy określony został w art. 696-698 KC, jednakże strony mogą w umowie odmiennie i szczegółowo określić wzajemne prawa i obowiązki.